Points d'attention – modifications 2025
Depuis le 1er janvier 2025, lorsqu'un assujetti passe de la méthode de décompte effective à la méthode des taux de la dette fiscale nette (TDFN), l'impôt préalable déduit par le passé sur les investissements (biens mobiliers, prestations de services, biens immobiliers) doit être remboursé à l'AFC, sous déduction d'un amortissement de 5 % par an pour l'immobilier et de 20 % par an pour les autres investissements (art. 79 al. 3 OTVA).
Par analogie, lors d'une vente immobilière ou d'un transfert de patrimoine soumis à la procédure de déclaration (art. 38 LTVA et art. 83 OTVA), si le cédant applique la méthode effective et le repreneur la méthode des TDFN, une correction similaire doit être opérée par le repreneur.
Si le cédant et le repreneur décomptent tous deux selon la méthode des TDFN, il n'y a pas d'ajustement à effectuer : la procédure de déclaration reste fiscalement neutre.
Lorsque le cédant applique les TDFN et le repreneur la méthode effective (situation inverse), une correction pourrait en principe être opérée en faveur du repreneur. Celui-ci doit toutefois être en mesure de démontrer l'impôt préalable effectivement supporté par le vendeur (TVA grevant les investissements), ce qui n'est pratiquement réalisable que dans des cas exceptionnels.
Il devient essentiel de clarifier la méthode de décompte TVA du cédant et du repreneur lors d'une vente immobilière ou d'un transfert de patrimoine avec procédure de déclaration :
- avant la signature du contrat, afin d'anticiper les effets TVA ;
- car cette situation peut avoir un impact direct sur le prix de vente.
En pratique, la procédure de déclaration ne devrait plus être recommandée lorsque le vendeur décompte à la méthode effective et l'acheteur aux TDFN. Si elle est néanmoins utilisée, il est indispensable d'informer clairement l'acheteur des conséquences fiscales potentielles.